１　農地をどのような計画で転用するかを示す家屋等の計画図や排水計画図を添付

２　その農地転用をするのに要する資金調達計画、資金証明等の添付　　が必要です。

質問：いま、２０００�uほどの農地を転用して５００�uほどの分譲地を作ろうと考えているんで

すが、まだ、買い手もついてない状態で転用の申請を行ったところ、家屋の計画等が明確じゃないと、受け付けられない。

と言われました。分譲地とする場合も、はじめに分筆だけを行っておいて、買い手がついて、その買い手が

家屋の設計書等を作ってからしか転用の申請が行えないのでしょうか

ありがとうございました。大変参考になりました。早速、協議書作成に取り掛かりたいと思います。

　回答：被相続人の配偶者及びその子供である兄弟姉妹が相続人となりますのでそれらの合

意で長男が相続するという遺産分割協議書を作成しそれを添付して相続登記をします。財

産管理人はその相続登記が実行されるよう協力・補助してくれるはずです。

人を指定して貰う事が出来ませんか？財産管理人は申告し、認めてもらっています。その方に他の兄弟と同じように長男に譲ることに同意してもらうことはできるのでしょうか？

回答：行方不明者は意思表示を出来ないので裁判所に失踪宣告をしてもらい別の財産管理

人を指定して貰う事が出来ませんか？

質問：行方不明者の財産管理人は、他の相続人が長男に権利を譲る場合、管理人も権利を譲るこ

大変参考になりました。

ありがとうございました。

それに従うという考え方でよろしいのでしょうか？

回答：市町村ごとに都市計画法に定められた市街化調整地域とか用途地域が決められてい

ます。市町村の窓口で確認してください。

ご回答ありがとうございました。

素人なもので、もう一点だけ確認させてください。

都市計画法というのは、市や町によって異なるのでしょうか？

例えば私はある小さな町に住んでるのですが、その町の都市計画法というのがあって、そ

れに従うという考え方でよろしいのでしょうか？

回答：車庫が建築出来るか否かは都市計画法の用途区域によって決まると考えます。雑種

地だから建築できるとかは関係ないのでその地域の用途区域を調査しそれに則って対処し

て下さい。

私の家は宅地の横に雑種地があり、そこの車の車庫（２台分）を建てたいと考えてます。

しかし、以前３方を壁で囲まれたものは雑種地には建てられないと聞きました。やはり、

建てることは無理なのでしょうか？

質問ご回答ありがとうございます。

売買による所有権移転登記は可能ということでしたが、売主側としては「重要事項説明」

にあたるものという理解でよろしいでしょうか？

あたるとするならば、買受人が「公図混乱地域」の土地を購入したということで通常の土

地と比べ、今後何らかの制約を受けるということなのでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

回答：地図混乱地域とは、一定の地域で広範に法務局の字図と現地の位置及び形状等が著

しく相違している地域のことです。

との境界が確定していれば可能だと言っていましたが、本当でしょうか？

回答：一般的に法務局の取扱いは次の通りですが個々に事前に法務局と相談してください。

１　基準点設置地域で且つ地図混乱地域内に存在する不動産の表示に関する登記申請書に

証する関係人の証明書及び基準点図と同一の縮尺より作製した土地の所在図又は建物図面

の添付を求めるものとする。

２　　前項の規定による土地の所在図又は建物図面には，法令等に定める事項のほか，次

の各号に掲げる事項の表示を求めるものとする。

　（１）　基準点図の図郭線又は図郭線交差記号

　（２）　使用した与点の位置，種類及び番号

　（３）　与点から適宜の筆界点までの距離及び当該筆界点を頂点とする場合の与点との

見通し線とその頂点から出たいずれかの筆界点とがつくる爽角

３　　地図混乱地域内に存在する土地の表示に関する登記申請事件の処理に当たっては，

条地図の取扱いに準じて記載するものとする。

する必要があります。

質問）なお、売買による所有権移転登記は可能でしょうか？

回答：地図混乱地域だと断り、買主に了解して貰えれば売買し所有権移転登記は可能と考

こんばんは、初めて投稿します。

公図混乱地域とは、どのような地域なんでしょうか？

また、当地区における登記なんですが知り合いの方が地積更正や分筆登記は隣接との境界

が確定していれば可能だと言っていましたが、本当でしょうか？なお、売買による所有権

移転登記は可能でしょうか？

基本的な質問かもしれませんが、よろしくお願いします。

　３．その目的とする用途に供しうる状態にあること

（キッチンや風呂やトイレや洗面所がない場合は居宅とは言えません）

有れば床面積に含めます）

外気遮断性の無いベランダや外階段は床面積に含めません。また、車庫等その用途によっ

ては四方の内一方が外気遮断性が無くても床面積に含める場合もあります。

はじめまして

建物登記要件として、

１．土地の定着性、

２．屋根、壁を要すること、

３．その目的とする用途に供しうる状態にあること、

４．取引性を有すること

がよく説明されていると思います。

１、２、４については理解できますが、

３の意味が少し把握しにくいので、

意味を教えていただけたら幸いです。

また、建物の面積で、

登記の可否やしなけれならない、しなくてもよい

といった地積要件はあるのでしょうか？

６畳以下位だったら、登記不要と聞いたことあり、

どこを探しても、その面積要件について説明してくれている

サイトが見当たらないので、この場を借りて

質問させてきただきました。どうぞよろしくお願いします。

を証する書面が存在しませんので申請書の写し（改正前は申請書副本と言っていた）を添

付しますがこれは登記済証作成のために添付するもので登記済証が必要でない場合は不動

土地滅失登記の申請時、申請書と共に提出する添付書類は、委任状の他に何か有りますで

しょうか？

貴殿は土地のみを購入してその土地上に建物の新築を考えて居ますが古家の処分がネックになっています。

１　古家は誰が取り壊すのか？その取毀工事代金は誰が負担するのか？

２　未登記の建物でも固定資産税がかかっています。その固定資産税の負担を誰がするのか？

貴殿は上の２項目は当然売主負担と考えているでしょうが売主は其処までの負担は考えずに売り出したと想像できます。

従ってそれらを話し合い納得いかなければ契約は成立しないことになります。

また、建築条件付で土地の売買がされる場合があります。その売出しの広告に建築条件付と書いてありませんでしたか？

質問：不動産屋さんで　未登記古家つき（築２５年）土地を紹介され、現状買取（不動産屋仲介）の上、更地にして住宅新築を検討しているものです。先日、土地としての購入のつもりでハンコ持参で不動産屋に出向いたところ、建物の未登記を理由に？、土地のみの契約を嫌がり、同不動産屋関係の建築会社での建築契約も勧められ、契約を保留にしています。

売主は未登記物件古家つき土地を、現状として売りたいとしているようですが、現状で買取することは違法なのでしょうか？

　以上　よろしくご教示のほどお願いいたします。

回答：その道路は登記の地目が公衆用道路で個人所有の土地となっているのですね。

�@貴殿所有の土地の地番と道路の地番は共通したところがありませんか？例えば１８−３

、１８−１とかにハイフン前が共通になっていませんか？共通なところがあれば通行権が

ある可能性があります。途中で地番変更があったならば貴殿の宅地が開発された当時まで

遡って調べて見てください。

�A２０年前から今まで道路として使っていて争いが無かったならば時効の主張が通ると思

いますが市役所等行きその道路の補修等は誰がしているかを調べれば解決の糸口が掴める

と思います。今の情報で思いつくのは以上です。

質問：家の前の道は私道ですが公衆用道路となっています。１７年前に中古のいえを買ったので

すが前の人の私道であるとは聞いていましたがなんら支障はないということでした。家を

売ることになって不動産屋さんがお客さんを連れて行くとここは私の土地で通さないと言

うし我が家の車庫のまえに立て看板をたててしまいました。これではお客さんがきてもみ

んな逃げてしまいます。

たてた立て看板を取り除くことはできないでしょうか。それと妨害を防ぐことはできない

でしょうか。

公衆道路とは住民にとってどんな権利があるのですか？

２０年も公衆道路として使用してきた既成事実は認められないのでしょうか

本格的専門的なご質問を頂き有難うございます。改めて新潟中越地震の被災を受けられた

方々にお見舞い申し上げます。

さて、難しい問題ですが阪神・淡路震災後に出された法務省通達により地震後現地調整が

可能になった事も事実です。阪神・淡路震災の事例は参考資料として平成８年２月２３日

土地家屋調査士会近畿ブロック協議会発行「震災地不動産表示登記報告会」があります。

（協議会電話０６−９４２−３３３０）

尚、私の個人的展開ですが１７条地図は旧測地系で作成されたものが多いと思っています

。３年前から世界測地系に新ためられているとも聞きます。それらの機会に改められると

思いますが・・・・

回答：再測量の機会があれば多いに利用してください。

ご質問内容が余りにも専門的ですので一土地家屋調査士が掲示板で回答しかねます事を了

解して頂きますようにお願い致します。市販の専門書等を参考にして下さい。

分譲住宅地等複数の建物を建築する場合はその地域の建築条例等を建築士及び市役所で調

べて下さい。全国の建築基準及び条例を把握していませんのでこの掲示板で満足いく説明

が出来ないことをお許し下さい。

回答：県や市の公道とするにはそれらの官公署の道路基準が有りますので県や市で調べてください。

上記について、疑義が生じましたので教えてもらいたいのですが

地籍調査済み地区（１７条地図）の土地の境界復元についての質問ですが、阪神・淡路震

災で土地の境界が水平行移動（約４０センチメートル）して、１７条地図を作成しなおし

たと聞いていますが、１７条地図、特に数値法による地図で表示されている境界は日本の

原点からの座標値、言い換えれば絶対値（Ｘ・Ｙの座標値）で表示されていると思います

。ということは、土地の位置とは不動という概念だと思います。けれど阪神・淡路震災の

とき出された法務省の通達には「地殻変動に伴って、地表面が移動したときは、境界も相

対的に移動したものと取り扱う」とあります。私はここで、矛盾を感じます。通達は正し

いと思いますし、日本国が地震によって多少なりとも移動している事実も承知しています

。けれど、不動産登記法の１７条地図の取り扱いは、公法上不動であると解釈されます。

そこの部分法律改正が必要なのではないでしょうか。また、現場の登記官がはたして、土

地が水平移動したことを認識しているでしょうか、はなはだ疑問に思われます。

「境界が相対的に移動した」ということは、基準点からの相対的位置関係が移動したので

あって、現地境界が１７条地図の境界距離と同じであっても、正しい位置に境界があると

はいえないと思います。あくまでも、地震で水平移動した基準点を改測改算して得られた

正しい座標値現地境界が水平移動した分を考慮して図面を作成しなければならないと思い

ます。出来上がった図面は、水平移動があった後の補正された正しい土地の境界であると

思います。この図面を登記所の１７条地図に持って行き上から重ねたときに果たしてどん

な現象がおきるでしょう。登記所に登記されている１７条地図は地震発生前（相対的に水

平移動が起きる前の図面）図面なので、他人の土地の中に境界が重なるところが出たり、

また離れて隙間が出て無籍地番（空白部分が発生し現実にありえない）現象がおこります

。このズレは、水平移動に係るすべての図面図郭に発生し、大変なことが起こります。す

べて正しい図面に修正しない限り１７条地図を土地異動登記事務に支障をきたします。ま

た、国土地理院が基準点を改測改算して、公表しない限り停止したままでは、それを元に

測量して作っている細部図根点は使用不能となります。極論をいえば、国土調査法第１９

条２項によって認証された地籍図複図（不動産登記法第１７条地図）の土地取引に関し公

差（基準点の）の範囲を超えれば復元能力がなくなりますので使用することが出来なくな

ります。国土地理院の測量結果によって、誤差の範囲を確定し、再測量が必要かどうかは

判定し再測量が必要であれば当該地区の基準点改測改算を実施し図面の補正および地積の

補正をしなければなりません。ただし、その公差があまりにも大きくてぎりぎりの公差範

囲内であれば「土地の移動がなかったものとして取り扱う」ということになっています。

現実問題として、移動のあった土地を移動のなかったものとして取り扱った場合は大変な

結果が起こります。今後、地震の発生し大きく移動した地区（公差内）においても、土地

の分筆登記など、移動登記を行うときは、つねに１７条地図を修正してゆかなければなり

ません。

このことは、面積においてもそうです。これから永い将来にわたってずーと発生します。

そこで提案ですが、平均二乗誤差を超えた境界移動に関し地図の再作成をしたらどうかと

て正常に解決すると思います。ただ、この事業を地震災害復興緊急事業と位置付け国及び

県、個人の協力なしに行うことが出来ませんし、法務省及び地方法務局の担当登記官等の

協力なしには実施できません。

国の再測量の制度にのせて地震災害復興緊急事業を行いたいと考えていますが貴殿の考え

をお聞かせ願えないでしょうか。

南北に走る一般道路があります。

その道路の西側に我が家があり、我が家の南に田んぼＡがあります。

我が家の西側にも田んぼＢです。

田んぼＢは全面田んぼに囲まれており、道路とは接しておりません。

　南

　‖−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

　‖　　　　　　｜　　　　　｜

　‖　田んぼＡ　｜　　　　　｜

　‖　　　　　　｜　　　　　｜

　‖　　　　　　｜　　　　　｜

　‖　我が家　　｜　　　　　｜

　‖　　　　　　｜　　　　　｜

　‖−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

　北

我が家が土地を取得する際、将来田んぼＢを住宅地として使用する

ときのことを想定して、田んぼＡの所有者と相談して、我が家の

南側２ｍと田んぼＡの北側２ｍを道路して使用し、横幅４ｍの通路を

確保し、南北に走っている一般道路から田んぼＢへ出入りできるよう

契約しました。

この度、田んぼＢを埋め立て住宅地として使用する話が出てきたの

ですが、今のままでは田んぼＢには家は建てられないと不動産屋から

話がありました。

その理由は、「我が家の南側２ｍと田んぼＡの北側２ｍの横幅４ｍの

土地はそれぞれ私有地だから」ということでした。

そこで、その２ｍ幅の土地を田んぼＢに売れば家は建てられるとのことでした。

しかし我が家の門扉はその２ｍ幅の道路に面しており（△の場所）、売ることはできません。

何かいい方法はありませんでしょうか？

例えば２ｍ幅の土地を田んぼＢの所有者に売るのではなく、県や市

などの公道として使用することはできないのでしょうか？

よろしくお願い致します。

回答：現状駐車場ですから、雑種地に直ぐ地目変更してください。それによってその土地

が農地でなくなりますので農地法の適用がなくなります。その後は普通の手続手順に従い

、種々の手続きをして下さい。

回答：農地の転用目的が違うので一気の地目変更は出来ません。

先日の相談の続きですが、農転して現状駐車場になっています。今度、共同住宅する際、

地目　田　から一気に宅地に地目変更できますか？

また、行政では、一度農地転用されている土地に対して、再度、農地転用許可を出せない

といっています。

回答：その土地の現在の利用状況はどのようになっていますか？

駐車場として利用していたならば、雑種地に地目変更できます。

地目を雑種地に変更すれば農地法の適用がなくなりますから建築確認を取り、共同住宅を

建築後に宅地に地目変更します。

尚、現在、田として利用しているならば再度、共同住宅建築する目的で農地転用申請をし

て下さい。

松隈土地家屋調査士事務所

以前に農地転用をして、その転用目的が駐車場敷きになっています。地目は田のままです

。今回、土地活用を検討していまして、共同住宅を建築しようと思ってます。その際、地

目を宅地にしたいのですが、農地転用の転用目的と異なりますが、問題ありますでしょう

か？また、どのようにしていけば良いでしょうか？

回答：その場合が多いと思います。

敷地境界を正確に行うため、土地家屋調査士にお願いしようと思っていますが、土地家

屋調査士にお願いすれば、何かいい方法はあるのでしょうか？

回答：仕事の依頼を受けたなら、土地家屋調査士という職権で住所を追求する事が出来ま

す。

例えば、５年以内の引越しだと住民票の除票を入手すれば転居先が判明します。

引っ越して５年以上経過している場合は本籍地が判れば転居先が大体判ります。但し、仕

事の依頼を受けた時だけ、土地家屋調査士の特権を行使できますが、仕事に関係なく住所

だけを調べる事は出来ません。

松隈土地家屋調査士事務所

はじめまして。

隣地者との敷地境界の件で質問します。

隣とは、ブロック塀で仕切られています。

その塀がどちらの所有か、または共同の所有かはわかりません。

私の敷地のほうが１ｍほど高くなっています。

ある人に聞くと高い方の所有者が土留めの意味でブロック塀などを作ったりすると言って

ましたが。

質問は、隣地者が引っ越して行方がわからなくなっています。

近所の人に聞いてもわかりません。

登記簿を見てもわかりませんでした。

敷地境界を正確に行うため、土地家屋調査士にお願いしようと思っていますが、土地家屋

調査士にお願いすれば、何かいい方法はあるのでしょうか？

１　公衆用道路を宅地にするメリットは？　固定資産税が宅地にすると高くなりませんか

？

２　その公衆用道路を自分の宅地の一部として自分だけが使用しているのであれば宅地に

地目変更できると思いますがメリットを考えてください。

現場を見ておらず、書き込みから推察すると上記の回答になるかと思います。

松隈土地家屋調査士事務所

分筆登記をする必要性が２人ともあれば半々とか面積割合とかでも良いとも言えますが分

筆登記する前に決めておけば良かったと思います。話し合いで解決してください。

松隈土地家屋調査士事務所

はじめまして。分筆料のことでお聞きしたいことがあり投稿させていただきました。この

たび隣接する土地を近所の方と分筆して購入することになりました。私が三分の二相手側

は三分の一の割合です。先日不動産屋さんからの請求書をいただいたのですが、分筆料全

額３０万円が私側の請求となっていました。不動産屋さんの話によると、土地の分筆の言

いだしっぺ側が全額負担するのが筋だと言われました。そうなのでしょううか。お互い合

意での分筆なので納得がいきません。まったく不動産に関しては無知なため教えていただ

けないでしょうか。よろしくお願いします。

「建物取毀証明書」の建築主住所氏名」は？

回答：基本的には現在の登記名義者を書きます。その方が死亡しているとその相続人代表

を併記して書き、戸籍謄本等を添付します。

「建物取毀証明書」の証明者は？

回答：会社の場合は代表者の印鑑証明書、資格証明書を添付して建物取毀証明書の証明者

欄に会社名、住所、代表者名を押印し会社代表者実印を捺印します。

個人が建物を取毀した場合は証明者は個人が住所、名前を書き実印を捺印して個人の印鑑

証明書を添付します。いずれも建物取毀証明書は必要です。

松隈土地家屋調査士事務所

「建物取毀証明書」には「建築主住所氏名」の記載が必要ですが、これは誰の住所氏名を

記載すればいいのですか？また、取壊しを会社でなく個人に依頼した場合、建物滅失登記

をする場合に建物取毀証明書は不要ですか。

建築主住所氏名については、最初に建物を新築したときの建物所有権登記者でしょうか、

それとも現在の建物所有者でいいのでしょうか。

ちなみに、今相続により建物を取得し、古家なもので取壊そうとしています。現在の所有

者ということであれば、この記載箇所を相続人住所氏名と直して記載すればいいのでしょ

うか。

お詫び：上記のレスの質問を誤って削除してしましましたので、改めて質問を投稿します

。申し訳ありません。

　以前（数年前）、当該土地の一部売払うため分筆する際、隣接土地所有者と筆界確認書

の取交しをしました。そして今回、残地の地積更正をすることになりましたが、改めて隣

接土地所有者と筆界確認書を取交す必要があるのでしょうか？なお、隣接土地所有者は変

わっていて、その後の分・合筆で地番も変わっています。

回答：当時の境界杭や辺長に変化が無ければ当時の筆界確認書は有効と考えます。

松隈土地家屋調査士事務所

回答：ご意見の通り、辺長、地積、等が同じであり、境界杭が現地にあり筆界が明白であ

るなら筆界確認書は省略可能ですが圃場整備事業の証明書を添付した方が無難でしょう。

松隈土地家屋調査士事務所

ほ場整備し、登記完了した農地を個人で分筆したいと思っています。分筆地の地図は法務

が明確なら、筆界確認書は省略してもよいのでしょうか

方の所有である事を示す所有権証明書は何を付けるかが鍵となるでしょう。これは土地家

屋調査士のノウハウとなると思います。

松隈土地家屋調査士事務所

はじめまして。

表示変更登記についてお伺いします。

１０年ほど前に二階に一部屋増築しましたが、このとき表示変更登記をしませんでした。

そしてこの４月に父から私に所有権の移転を行い、現在二階の増築工事を行っています。

増築部分は１０年前に増築した部屋を残し総二階にする工事です。

完成後、表示変更登記を自分でしようと思っていますが、この際、１０年前に増築した部

分の取り扱いはどのようになるのでしょうか。

今回全て一括して工事したことにはできないのでしょうか。

また、この表示変更登記を土地家屋調査士さんにお願いした場合の費用はいくらぐらいで

しょうか。

ご回答よろしくお願いします。

２「２Ｆの渡り廊下」がただ単なる通路だけでしたら

主たる建物　平成５年月日不詳新築

附属建物　　昭和５２年月日不詳新築で登記出来ると考えます。

３「２Ｆの渡り廊下」が物を置いたり用途性があればその部分も床面積に含め、全体の建

物を一体に表示登記できると思います。

その時の登記原因は「昭和５２年月日不詳新築、平成５年月日不詳増築、平成１６年＃月

＃日増築」とします。

兵庫県内の物件のようですが私の事務所まで図面等を持って来て頂ければ的確にアドバイ

ス出来ると思います。

松隈土地家屋調査士事務所

はじめまして　なつちー　と申します。

初めて相談させていただきます。

今回、実家をリホームしておりまして「お金」を借りる際、登記（表示・保存）が必要に

なりました。そこで、自分でしてみようと思い、取り掛かりました

◎現地について主な概要を記載させていただきます。

●建物は、２つあり、隣接（建物間の距離約１ｍ）して建てております。今回その２つの

�@の建物の概要

しました。（法務局の支持により作成済み）。

・リホームは、内外装のみで間取りは変更しておりません。

�Aの建物の概要

・平成５年新築、未登記、建築確認通知書及びその他の所有権証明書は用意しました。

●登記書類の作成内容を下記に記載します。

�Aを主要建物、�@を附属建物、どちらも月日不詳新築として書類を作成して法務局へ提出

したところ、現地ですでに工事が始まっており、「増築してますのでこれではだめです。

」といわれてしまいました。

どういうような申請をすると登記できるのでしょうか。ご回答よろしくお願い申し上げま

す。

その山林を欲しい人が買い、画地の形状を含めて欲しくなければ買わなければ良いと思い

ます。貴殿は隣接するその山林がどうしても欲しければ貴殿の思う通りに交渉し、値段が

つりあがっても買うことになるでしょう。

分筆費用も買主が負担してまで買いたければ負担することになるし、その山林がそれほど

必要なければ売主負担で交渉すれば良いと思います。何れにしても需要と供給の力関係で

決まってくると思います。

松隈事務所

宅地に隣接する山林（業者が売主）をそれぞれ接している住民に分筆して、売りたいとの

申し出がありました。

僅かしか接していない住民が権利を主張するため、当方の隣接部分に大きくはみ出す形の

分筆提案がされました。

もう一軒との境界は住宅部分の境界の延長となっています。

両側をそのように（住宅部分の境界の延長）したいのですが、無理な事なのでしょうか？

（当方には当然のことのに思えるのですが）

また、分筆の際の測量費用に関しては回答を読ませて頂きますと、どちらが負担するか決

まっていないとのことです。

この場合は業者（売主）、買主、あるいは両者、の誰が負担するのが妥当でしょうか？

回答：その土地は都市計画法上、市街化地域・市街化調整地域又は無指定の地域に属しま

すか？また、市街化地域に属するとすると用途地域は何ですか？第一種低層住居地区、住

居地区等によって建築できる建物が決まっています。

地目が原野だから建築できないというような事はないと思います。

松隈事務所

地目が原野の土地を購入し、ペットの飼育場を建てようと思っているのですが、法律上制

限は有りますでしょうか？その他、原野である注意点は有りますでしょうか？

重ね重ねの質問にもかかわらず親切にお答え頂き、感謝しております。やはり不動産業者

の言っているニュアンスとは違うようです。慎重に対処していきたいと思います。本当に

有難うございました。

回答：公衆用道路は誰でも利用できる道路という意味です。従って、市役所の固定資産税

も免除されると思います。市役所の道路設計基準を満たしていたら、市道として認定し所

有権も市の名義に変更し、その後の道路の管理も市が行います。

：また、隣の公衆道路になってしまったらウチは接道しない状況になってしまうのでしょ

うか？

回答：公衆用道路に接することは貴殿の敷地は公道に面している事になります。

実際に見てなく貴殿のところを推測して回答していますので私の意見も参考にして専門家

に相談してください。

松隈事務所

もう一つ教えて頂きたいのですが公衆用道路に変更する事によって隣の公衆道路になって

しまう可能性がでてくるとありましたが、どのような仕組みで隣のものになってしまうの

ですか？また、隣の公衆道路になってしまったらウチは接道しない状況になってしまうの

でしょうか？

松隈事務所

上手く説明できず、申し訳ございません。推測して頂いた通りの状況です。この道路はウ

チ・隣・お向かい・その隣の４戸が使用しています。接道を確保する為にウチの名義の公

衆用道路に地目変更したいと不動産業者は言っています。不動産業者に買い取ってもらっ

て市に寄付するという方法にしても接道は確保できるのでしょうか？

回答：文章の意味が掴みにくいのですが勝手に推測して考えて見ます。

なっている。地目は宅地である。

２公衆用道路に地目変更したいと申し出がありました。

以上が道路として使用してないと公衆用道路に地目変更登記出来ないと思います。変更し

た事によって隣の人の公衆道路になってしまう可能性がありますのでその土地の所有権が

をとる必要が出てきます。

質問内容が判りかねますので推測して回答しました。

松隈事務所

隣が苦情を言い、購入時の不動産会社より、公衆用道路に地目変更したいと申し出があり

なってしまいます。変更した事によって売却時に評価価値が下がるとか、隣の人の公衆道

路になってしまう手段が出来るなどの可能性はないのでしょうか？

回答：登記簿に記載されている住所が５年以内位新しいですか？

１　新しければその住所地の市役所に行き、転出先を調べる。

２　付近に住んでいる人に尋ねる。

３　古ければ土地のある市役所の納税義務者調べ、その人に聞く。

４　本籍地が判れば戸籍の付表を調べる。

などの方法があると思います。

松隈土地家屋調査士事務所　　

土地の売買をするために筆界協定をして線引きをしたいのですが、隣地所有者が登記に表

示されている住所地居ないようなんです。私だけでは連絡のとりようがないのですが、こ

の場合の対処法を教えて下さい。

回答：公図の写しの添付は必要ありません。

回答：出来ます。

松隈土地家屋調査士事務所

丁寧なるご回答、ありがとうございました！！

回答：附属建物が残っていますので主たる建物の取り壊しによる

附属建物を主たる建物にする表示変更登記をします。

表示登記は現況を反映させるようにすれば間違いないと思います。

松隈土地家屋調査士事務所

主たる建物（居宅・木造２階）を取り壊しました。しかし、附属建物（車庫・コンクリー

トブロック造）は残っています。

こんな場合、主たる建物・附属建物を主物従物ととらえ、従物は主物の運命に従うと考え

、まとめて滅失登記できるものでしょうか？

回答：法務局に地積測量図が保管されていませんか？

法務局に地積測量図が保管されていないことを前提にすると

１　合筆登記

２　地積更正登記（登記面積と違う場合）

３　分筆登記

の順序になろうかと思います。

勿論、地積更正、分筆登記には官民境界協定（明示図）や隣接地との筆界確認書が必要で

す。

松隈土地家屋調査士事務所

二つの土地を三つの地番に分けたいのですが、一度合筆してから分筆しなければいけない

と言われました。

現地では二つの境の境界は現地にはありません。

と分筆登記できないのでしょうか？

その場合は、大体の位置（立会いにより）を求め面積を調整しないといけないのでしょう

か？

度々の御質問に親身に御答え頂き有難う御座います。

専門家の判断が必須であることを痛感致しました。

現地の確認も必要なのですね。近隣の土地家屋調査士？様へ現地の事も含めて相談したい

と思います。有難う御座いました。不安が薄らぎました。良いお仕事ですね。

倉庫敷地として使用してたのですが、現在は建物はありません。

回答：建物の登記等の建っていた証拠がありますか？

また、すぐにでも建築できる宅地状態ですか？

２つの条件及び当時の農地転用許可書があれば現地を見ないと確定的なことはいえません

が地目変更できる可能性はあります。

松隈土地家屋調査士事務所

御返事有難う御座います。

倉庫敷地として使用してたのですが、現在は建物はありません。

これでは宅地とか倉庫敷地のための地目にすることはできない、売るにも支障があります

でしょうか？

回答：その該当土地には家（倉庫）が建築されていますか？

建築されていれば宅地に地目変更登記ができます。建築されてなく仮換地地区に指定され

たのであれば仮換地に則って処理されます。

松隈土地家屋調査士事務所

２０年程前に倉庫敷地とするために田を買って農地の転用の許可を得た土地があるのです

が地目の変更を怠っておりました。その土地が区画整理事業区域に入ってしまいで仮換地

？というのでしょうか、その手続まで終わっています。現在は更地（宅地として建物が周

りには建ち始めています）となっています。今回、その土地を宅地として購入したいとす

る方へ売買しようと考えているのですが、前に許可された書類で地目を宅地と変更するこ

とはできますでしょうか？売買するにはどういう手続が必要となりますでしょうか？売買

に支障が出るか心配です。

回答：建物は建築されていますか？

少なくとも建物の基礎が完成していないと登記申請できません。

また、農地転用許可書（届出書）を添付します。

今の土地の現況について具体的に調査書を書き、写真を添付します。

松隈土地家屋調査士事務所

具体的に何があれば良いのでしょうか？

測量図で良いのですか？

回答：分筆費用は測量費・官民境界協定費用・隣接地境界筆界確認書作成・分筆登記申請

費用等を含みます。

松隈土地家屋調査士事務所

のみとし、乙は贈与に伴う測量分筆、名義変更をおこなう」と書かれていました。

一般的に分筆費用というのは測量費も含まれるのですか？

、掘り込み車庫については、何も書類がありません。

回答：車庫の天井高さが１．５ｍ以上である事を前提に話をすすめます。

１　建築確認に車庫に関する記載がなされていればそれも所有権証明書の一つと処理して

くれます。この他引渡証明書が必要です。

２　建築確認に記載が無ければ土地を購入した方から所有権証明書を貰ってください。

回答；実際に新築された日を採用します。

松隈土地家屋調査士事務所

数年前掘り込み車庫のついた土地を購入し、その土地の上に家が完成したので、家と車庫

の登記を自分でしようと考えています。

登記をするには、所有権証明書が必要ということなのですけど、家については、建築確認

書や建築業者からの工事完了証明書などがあるのですが、掘り込み車庫については、何も

書類がありません。どんな書類を用意すればいいのでしょうか。土地の売買契約書はあり

ますが、これは所有権証明書になるのでしょうか。

また、新築日について家の新築日については今年になると思われますが、車庫については

、家の新築日と同じ日で良いのでしょうか。それとも数年前の日になるのでしょうか。教

えてください。よろしくお願いします。

回答：重複した土地の一方を抹消する場合の登記目的は「土地表示登記抹消」とします。

登記原因は「何番と重複」とします。後の記載はご高説の通りです。

回答：申請人が相続人である事を確認する為に必要な戸籍謄本や住民票の添付が必要にな

りますが、印鑑証明は必要ないと考えます。

松隈土地家屋調査士事務所

重複した土地を処分したいのですが

海没などとおなじような滅失の登記のつくりかたでよろしいのでしょか？原因の部分に重

複と記入していればいいのですか？

また、所有者が亡くなっており、相続人の印鑑証明みたいなものも添付すべきなのですか

？

回答：この掲示板にお見積もりに関するご質問がありますが測量とか、宅地造成等の設計

を伴う場合は現地を見ないとお見積もり出ない事をご理解して頂きたいと思います。

ご依頼のお見積もり内容を具体的な項目で示してください。

私は兵庫県で事務所をかまえています。ご近所の方で判らないことがあれば連絡して下さ

い。

松隈事務所

てで、大体どのぐらいでしょうか。なお、土地は直接売主から買います。

「公衆用道路」として地目の変更登記は可能ですか。

回答：３区画ともに家が新築され該当部分が道路として利用されるようになると公衆用道

路に地目変更可能と考えます。

特別な法定添付書類はありませんが我々土地家屋調査士は登記申請に際して調査書を添付

し、その内容を登記官（表示専門官）が見て、納得して「公衆用道路」に地目変更し易い

ように書きます。それにそれぞれの土地家屋調査士が永年培ってきたテクニックを発揮し

て書くことによりお客様より報酬を受け取る事が出来ます。

これ以上詳しく書きますと世の中の土地家屋調査士から抗議を受けますのでお近くの土地

家屋調査士に地目変更申請の依頼をして下さい。

松隈土地家屋調査士事務所

約３００坪（地目：雑種地）の一団の土地があります。

そのうち、「公道に６ｍ接道し奥行き１８ｍ」を

分筆して地目を「公衆用道路」にして、残りを

３区画の住宅用地をして売却を計画してます。

尚、道路部分は「位置指定」を取る予定はありません。

「共有の私道」とします。

「公衆用道路」として地目の変更登記は可能ですか。

また、申請に必要な添付書類を教えてください。

回答：

農地転用の目的が分家住宅の建設ですから母屋が出来た時点（建物の基礎が出来た時点）

で農地転用許可書を添付し、現況写真を添付して申請します。

土地の面積が２００平方メートルはあるでしょうから３６平方メートルの附属建物では宅

地への地目変更登記は無理だと考えます。

松隈土地家屋調査士事務所

市街化調整区域にある農地を、分家住宅建設を理由として農地転用を受けました。まだ住

宅の建設をしておりませんが、車庫兼物置（約３６平方メートル）の建設と庭の造作が終

了し、庭の一部を家庭菜園として使っています。この状態で、この農地の宅地への地目変

更はできるのでしょうか？また、転用許可を受けた農地の地目変更は、農業委員会の発行

する、現況証明書を添付すると聞きましたが必要なのなのでしょうか？

回答：法務局に昭和６２年以降の当地の地積測量図が保管してなければ隣接する道路・里

道・水路との官民境界申請や隣接する民有地との境界確定の為の筆界確認書を交換する手

続きが分筆登記する前に必要です。それに測量代を含めると近い金額になると思われます

。

尚、昭和６２年以降の測量図が法務局に保管されていれば前回の申請時に前記に書いた手

続きがなされていますので今回は省略して分筆登記が申請できますのでこの場合は安くな

ると思います。

松隈土地家屋調査士事務所

最近、業者から測量をするように言われ、費用は８０万円ほどかかるそうです。その金額

は妥当でしょうか。

めたり、隣接者との境界立会や里道や市道との官民有地境界申請など行い更に土地の分筆

登記費用を含めると近い数字になると思います。

ただ単に、面積測量だけではないのではないでしょうか？

松隈土地家屋調査士事務所

兵庫県の東条に、約８０坪くらいの土地をもっています。

２０〜３０年前に購入し、ずっとそのまま放っていますが、

最近、業者から測量をするように言われ、費用は８０万円ほど

かかるそうです。

その金額は妥当でしょうか。

回答；建築トラブルの内容が定かでありません。

１　建築工事が完了し建物の引渡しが終了していますか？（住んでいますか？）

２　建築確認申請手数料は支払っていますか？

３　その土地の所有者は貴殿ですか？

内容が込み入っていますので公開するのは如何とも思いますのでメールで上記の質問に回

答して下さい。

松隈事務所

建築のトラブルで、建築確認申請の許可書を

業者がもっており、まだ返却に応じてくれません。

届けの建築主が私でも、第三者が売却したり、書き換えたりする事はできるのでしょうか

？

回答：分筆前の地番が１００番とすれば分筆後の地番は原則として１００番１、１００番

２となります。それは最近の登記簿（登記事項証明書）を見れば判ります。法務局で分筆

後の地積測量図を閲覧コピーする事も出来ますので確認してください。

２重登記は昔のものに極稀に見うけられますが現在は全くないと言っても良いと思います

。所有権登記の時に現在の所有者（売渡人）の印鑑証明書と権利書が必要ですし、登記は

早く申請をした人にしか所有権移転登記が出来なくなっています。

融資をする銀行が抵当権をつける時に２重登記で無いかを充分調査をします。

松隈土地家屋調査士事務所

前回、分筆の件でのアドバイスありがとうございました。

リスクが大きいという事で、断りました。

よって、分筆できたら、その後に購入をしたいと思います。

不動産屋さんを疑うわけではありませんが、分筆ができているかの

書類の見方を教えて下さい。そして登記が遅くなった為に、二重売買をされたと雑誌で読

み、それを防ぐにはどのようにしたらよいかお教えください。

この二重売買とは、案外多いのですか？

回答：後で残地を販売する事が出来ない場合がありリスクが大き過ぎます。そこで友人や

知人に相談し一緒に買う人を捜してからその土地を買われた方が良いかと思います。今の

場合もあります。

文面では売主も直ぐ売る必要性がないようですので一方法だと思います。

松隈土地家屋調査士事務所

以前から気に入っていた土地がありましたが、少し広く、高いので諦めていた所、不動産

屋（仲介）から、『一旦、業者に買わせ、その後、分筆して売る』との事でしたが、売主

が業者には販売しないので、私どもが一括購入し、後にいらない分を販売する方法をすす

められています。

多額のローンを組むことも不安ですし、万一、残りの土地を購入しなかったら（現在は購

入すると言っている）もちろん契約書をかわすのですが、税金面や、デメリット、リスク

がどんなものか、素人なので不安です。その土地はどうしても購入したいので（一部）何

卒良きアドバイス

を下さいます様お願い致します。

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